전세 재계약 때 보증금 올리면 확정일자 다시 받아야 하나요? 우선순위

보증금을 증액한 전세계약은 왜 확정일자를 다시 받아야 하나요?

2026년 10월 27일 기준 주택임대차보호법 제3조의2제2항은 대항요건과 임대차계약증서의 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정합니다. 갱신하면서 보증금이 증가한 경우 기존 금액과 증액분의 우선순위를 구별해야 합니다. 예를 들어 최초 보증금이 2억 원이고 갱신하면서 3,000만 원을 올렸다면 기존 2억 원에 관한 우선순위와 추가 3,000만 원에 관한 우선순위가 같다고 단정할 수 없습니다. 기존 계약에서 대항요건과 확정일자를 갖추고 이를 유지했다면 원래 보증금의 우선변제 순위는 원칙적으로 유지됩니다. 그러나 추가로 지급한 3,000만 원은 증액 계약서에 새 확정일자를 받아야 그 시점을 기준으로 후순위권리자에 대한 우선변제 여부를 판단할 수 있습니다. 따라서 새 계약서를 작성할 때는 기존 계약서가 무효가 되거나 기존 확정일자가 사라지는 것처럼 처리하지 않는 것이 좋습니다. 최초 계약서와 증액 계약서를 함께 보관해야 권리의 발생시점과 보증금 구성내역을 설명하기 쉽습니다. 확정일자는 계약서가 해당 날짜에 존재했다는 사실을 확인하는 제도입니다. 증액분에 관한 권리의 순위는 실제 대항요건과 확정일자 및 다른 권리자의 권리취득 시점을 함께 검토하여 판단합니다.

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기존 보증금과 증액분의 우선변제 순위는 어떻게 다른가요?

주택임대차의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건 및 확정일자를 갖추어야 인정됩니다. 종전 계약 당시 요건을 갖췄다면 기존 금액에 관한 순위와 새로 증액한 부분의 순위를 구분하는 것이 원칙입니다. 가상으로 임차인이 기존 보증금 2억 원에 대해 확정일자를 받은 뒤 몇 년 후 보증금을 3,000만 원 증액했다고 가정해 보겠습니다. 기존 2억 원의 우선순위는 종전 요건에 따라 판단하지만, 증액된 3,000만 원은 새 확정일자에 따른 별도 순위 판단이 필요합니다. 그사이에 집주인이 근저당권을 설정했다면 기존 금액과 증액분의 우선순위가 서로 달라질 수 있습니다. 따라서 보증금을 올리기로 결정하기 전에 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다. 기존 보증금: 종전 대항요건과 확정일자. 증액된 보증금: 새 확정일자와 대항요건. 사이의 근저당권: 권리 설정일과 우선순위. 전입신고 변경: 대항요건 유지 여부. 증액분에 새 확정일자를 받았더라도 모든 선순위 권리보다 앞설 수 있는 것은 아닙니다. 그보다 먼저 성립한 담보권 등이 있다면 배당에서 우선할 수 있습니다.

보증금이 그대로이고 계약기간만 연장된다면 어떻게 하나요?

보증금이 변하지 않고 임대차기간만 연장되는 경우에는 일반적으로 기존 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 기존 계약서와 확정일자, 대항요건이 계속 유지되고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 묵시적 갱신으로 기간이 연장된 경우도 단순히 새로운 임대차기간이 시작되었다는 이유만으로 기존 보증금의 확정일자가 사라지는 것은 아닙니다. 합의갱신 계약서를 새로 작성했다면 원래 계약서도 함께 보관하는 것이 좋습니다. 기존 보증금의 우선순위는 최초 계약에서 확보한 권리를 기초로 판단하므로 기존 서류를 폐기하지 않아야 합니다. 반대로 계약서에 보증금을 증액했다면 단순한 기간 연장과 구별해야 합니다. 보증금을 지급하기로 한 시점과 추가 지급내역, 새 확정일자 취득 여부를 확인해야 합니다. 또한 계약을 갱신하면서 임차인이 전출하거나 주택 점유를 중단하면 기존 대항력이나 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 단순히 계약서에 확정일자가 남아 있다는 사실만으로 모든 권리가 보전되는 것은 아닙니다. 따라서 갱신계약을 작성할 때는 기존 보증금, 증액 여부, 거주 및 주민등록 상태를 함께 점검해야 합니다.

증액 계약서 작성과 확정일자 신청은 어떤 순서로 하나요?

보증금 증액에 합의했다면 먼저 임대인과 새 보증금액 및 추가 지급일을 서면으로 확인하는 것이 좋습니다. 계약서에는 종전 계약과의 관계가 명확하게 드러나도록 작성할 수 있습니다. 등기부 확인: 기존 계약 이후 근저당권·압류 등 새로운 권리가 생겼는지 확인합니다. 증액 계약서 작성: 기존 보증금과 추가 보증금, 변경 후 총액을 구분합니다. 새 확정일자 신청: 증액분이 기재된 계약서에 확정일자를 받습니다. 지급자료 보관: 추가 보증금 이체내역과 영수증을 확보합니다. 대항요건 점검: 실제 거주와 주민등록 유지 여부를 확인합니다. 계약 문구는 '기존 임대차계약은 계속 유지하되 보증금을 종전 금액에서 증액하여 총액을 변경합니다. 그 밖의 조건은 기존 계약에 따릅니다'와 같이 기존 계약과 변경 내용을 구분해 작성할 수 있습니다. 확정일자는 주민센터, 등기소 등 법정 부여기관에서 신청할 수 있습니다. 이용 가능한 신청방법과 서류발급 비용은 접수기관의 최신 안내를 확인해야 합니다. 새 확정일자만 받으면 충분하다고 생각하지 말고 증액 시점의 등기부와 대항요건을 함께 확인해야 합니다. 순위에 다툼이 생긴 경우에는 각 권리의 성립일을 비교해야 합니다. 보증금 회수에 관한 일반적인 내용은 전세보증금 반환 가이드를 참고할 수 있습니다. 새 계약서에 확정일자를 받더라도 최초 계약서를 폐기하지 마세요. 두 계약서를 함께 보관해야 기존 보증금과 증액분의 우선순위를 구분하기 쉽습니다.

상황별로 많이 묻는 질문

가상사례: 전세보증금 2억 원을 2억 3,000만 원으로 올렸습니다.

증액한 3,000만 원에 관한 계약서에 새 확정일자를 받아야 합니다. 종전 보증금과 증액분의 순위는 각각의 요건을 기준으로 판단합니다.

가상사례: 갱신계약서를 작성했지만 보증금은 그대로입니다.

기간만 연장했다면 일반적으로 새 확정일자가 필요하지 않습니다. 기존 확정일자 계약서와 대항요건을 유지해야 합니다.

가상사례: 기존 확정일자 이후 근저당권이 설정되었고 이번에 보증금을 올렸습니다.

기존 금액과 증액분은 우선순위가 다를 수 있습니다. 근저당권 설정일과 새 확정일자를 비교하여 추가 보증금의 위험을 확인해야 합니다.

한눈에 보는 체크리스트

• 기존 계약서와 확정일자 원본 보관
• 증액분과 변경 후 보증금 총액 명확히 기재
• 증액 계약서 새 확정일자 취득
• 등기부상 중간 권리 및 선순위 담보 확인
• 주택 점유·전입신고와 추가 지급내역 보존