집주인이 수리를 안 해줄 때, 월세 감액이나 계약 해지가 가능할까?
핵심 답변
민법상 집주인은 임차인이 집을 계약 목적대로 쓸 수 있게 필요한 수선을 할 의무가 있습니다. 보일러 고장, 누수처럼 생활에 지장을 주는 하자를 고쳐 주지 않으면, 임차인은 먼저 수리하고 그 비용(필요비)을 청구할 수 있고, 집 일부를 쓸 수 없게 됐다면 그만큼 월세 감액을 청구할 수 있습니다. 수리가 되지 않아 거주 목적을 달성할 수 없을 정도라면 계약 해지도 주장할 수 있습니다.
- 집주인 수선의무(민법 623조)
- 임차인이 수리 후 필요비 청구 가능
- 일부 사용 불가 시 차임 감액 청구
- 거주 목적 달성 불가면 계약 해지
- 요청 기록과 사진이 핵심 증거
대응 순서
- 하자 사진·영상과 발생 날짜 기록
- 문자로 수리 요청(기한 명시)
- 응답이 없으면 내용증명으로 재요청
- 급한 수리는 직접 하고 영수증 보관 → 필요비 청구
- 차임 감액 또는 해지 통보, 분쟁조정 신청
선택할 수 있는 권리
| 권리 | 내용 |
|---|---|
| 필요비 상환 청구 | 임차인이 지출한 수리비를 즉시 청구 |
| 차임 감액 청구 | 집 일부를 못 쓰게 된 비율만큼 |
| 계약 해지 | 남은 부분으로 거주 목적을 달성할 수 없을 때 |
| 손해배상 | 수리 지연으로 생긴 피해 |
월세를 마음대로 안 내도 될까
수리 문제를 이유로 일방적으로 월세를 내지 않으면, 연체가 쌓여 오히려 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 감액 청구를 먼저 하고, 분쟁조정을 통해 정리하는 것이 안전합니다 — 주택임대차분쟁조정.
관련 가이드
보증금 문제는 전세 보증금 반환 가이드를 보세요.
상황별로 많이 묻는 질문
겨울에 보일러가 고장 났는데 연락이 안 돼요.
기록을 남기고 먼저 수리한 뒤 영수증으로 비용을 청구하세요.
방 하나가 누수로 못 쓰게 됐어요.
사용하지 못하는 비율만큼 월세 감액을 청구할 수 있습니다.
특약에 “수리는 임차인 부담”이 있어요.
소규모 수선은 특약이 적용될 수 있지만 대규모 수선까지 넘기기는 어렵습니다.
한눈에 보는 체크리스트
- 하자 사진과 날짜를 기록했다
- 문자로 수리를 요청했다
- 영수증을 보관했다
- 감액·해지 요구를 글로 남겼다
자주 묻는 질문
Q. 필요비는 언제 청구하나요?
지출 즉시 청구할 수 있고, 퇴거 시 보증금과 함께 정산할 수도 있습니다.
Q. 세입자 과실이면요?
사용 부주의로 생긴 고장은 세입자 부담입니다.
Q. 소송까지 가야 하나요?
분쟁조정위원회를 이용하면 비교적 저렴하고 빠르게 해결할 수 있습니다.
공식 확인처
이 글은 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 한 일반적인 법률 정보이며 개인 법률 자문을 대체하지 않습니다. 실제 결과는 증거와 구체적 사정에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132), 변호사 등 전문가와 상담하세요.