상가 보증금반환 소송 어떻게 하나요? 계약종료와 명도·동시이행 판단

상가 임대차계약 종료와 갱신은 어떻게 판단하나요?

2026년 10월 27일 기준 상가건물 임대차보호법에 따른 보증금반환소송은 계약이 적법하게 종료되어 반환채무의 이행기가 도래했는지 확인하는 것부터 시작합니다. 법 제10조에 따르면 임차인은 원칙적으로 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정 사유 없이 거절할 수 없습니다. 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 계약기간이 만료되었더라도 묵시적 갱신이 성립하면 반환시점이 달라질 수 있습니다. 법 제10조제4항에 따른 묵시적 갱신에서는 종전 조건으로 임대차가 갱신되고 기간은 1년으로 봅니다. 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있지만 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 따라서 계약서의 만료일과 해지 통고의 도달일을 함께 확인해야 합니다. 계약 종료를 주장한다면 문자, 내용증명, 이메일 등 도달을 입증할 자료가 중요합니다. 환산보증금이 법정 적용범위를 초과하는 상가는 일부 조항의 적용이 다를 수 있습니다. 소재지, 보증금, 월차임과 계약체결 시점에 따라 적용규정을 확인해야 합니다.

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상가 보증금에서 월세·관리비·원상회복비를 공제할 수 있나요?

보증금 반환액은 계약서에 적힌 원금에서 법률상 인정되는 임차인의 채무를 반영하여 결정될 수 있습니다. 대표적인 쟁점은 미납 차임, 관리비와 시설 원상회복비입니다. 임대인이 월세를 공제하겠다고 한다면 실제 연체기간과 지급내역을 확인해야 합니다. 관리비도 계약상 부담항목과 청구명세를 비교해야 하며, 명칭만 관리비라고 해서 모든 금액이 정당한 공제액이 되는 것은 아닙니다. 원상회복비는 계약특약, 임차인의 시설 설치 여부, 최초 인도상태와 실제 훼손 정도가 중요합니다. 임대인의 수리견적서가 곧바로 법률상 인정되는 금액을 의미하지는 않습니다. 미납 월세: 계약서와 계좌이체내역. 관리비: 약정과 상세 청구서. 원상회복: 입점 전후 사진·계약특약. 시설 파손: 손상자료와 수리견적. 임차인은 보증금 원금, 인정하는 공제액, 다투는 공제액을 구분해 정리하는 것이 좋습니다. 특히 임대인이 일방적으로 산정한 금액을 인정하는 합의서에 서명하기 전에 증거를 확인해야 합니다. 권리금 관련 손해배상은 보증금반환청구와 법적 성격이 다르므로 별도 요건과 증거를 검토해야 합니다.

상가를 인도하지 않은 상태에서도 소송을 제기할 수 있나요?

민법 제536조는 쌍무계약 당사자의 동시이행 항변권을 규정합니다. 상가 임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 상가 인도의무는 원칙적으로 동시이행관계입니다. 따라서 임차인이 상가를 아직 비우지 않았더라도 보증금반환청구 소송을 검토할 수 있습니다. 다만 임대인은 상가를 인도받는 것과 동시에 보증금을 반환하겠다고 주장할 수 있으며, 판결의 내용도 실제 의무관계에 따라 달라질 수 있습니다. 이미 상가를 인도했다면 열쇠와 출입카드 반납, 인도 당시 사진, 임대인의 수령확인 등을 확보해야 합니다. 폐업신고만 했거나 영업을 중단했다는 사실만으로 상가의 인도가 완료되었다고 단정하기는 어렵습니다. 상가임대차보호법 제5조는 보증금 회수와 우선변제권에 관한 규정을 두고 있습니다. 보증금을 받기 전에 점유를 이전하면 권리보전에 영향을 줄 수 있으므로 실제 인도 전 대항력과 우선변제권 유지 여부를 확인해야 합니다. 상가를 이미 인도했는지와 적법한 이행제공을 했는지는 임대인의 지체책임 및 지연손해금 발생시점에도 영향을 줍니다. 계약 종료일만으로 이자가 무조건 발생한다고 계산해서는 안 됩니다. 상가 인도와 보증금 지급일을 함께 협의하고, 열쇠 반환 확인서와 지급증빙을 각각 보관하세요.

상가 보증금반환 소장은 어떻게 준비하고 제출하나요?

소송 전에는 임대차계약의 종료일, 미반환 보증금액과 상가 인도상태를 정확히 정리해야 합니다. 특히 계약갱신과 공제금액이 다투어지는 경우에는 쟁점별 증거를 구분해야 합니다. 계약자료: 최초 계약서, 갱신계약서와 특약을 확보합니다. 종료증빙: 갱신거절 또는 해지 통고와 도달자료를 준비합니다. 금액자료: 보증금 입금내역, 미납 차임과 공제 주장을 정리합니다. 인도증빙: 점유상태, 열쇠 반환과 시설 정리자료를 확보합니다. 법원 접수: 관할과 청구금액을 확인한 뒤 전자소송 등으로 제출합니다. 소장에는 '원고는 피고와 상가 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급하였습니다. 계약은 적법하게 종료되었으나 피고가 반환하지 않아 미반환 보증금의 지급을 청구합니다'처럼 계약과 반환의무 발생 경위를 작성할 수 있습니다. 아직 상가를 인도하지 않았다면 청구취지와 지연손해금에 동시이행관계를 반영해야 합니다. 실제 작성내용은 계약 및 점유상태에 따라 달라집니다. 소송에는 청구금액과 당사자 수 등에 따른 인지액·송달료가 발생합니다. 승소판결 후에도 임대인이 지급하지 않으면 강제집행이 필요할 수 있습니다. 소송 전 서면 지급요청에는 내용증명 작성방법을, 법원 온라인 접수에는 전자소송 기본 절차를 참고할 수 있습니다. 복잡한 원상회복이나 동시이행 분쟁은 무료 법률상담 지원기관에서 상담받을 수 있습니다.

상황별로 많이 묻는 질문

가상사례: 계약이 끝났는데 새 임차인이 없다는 이유로 보증금 지급을 거부합니다.

적법하게 계약이 종료되었다면 새 임차인을 구하지 못했다는 이유만으로 반환의무가 자동 연장되지는 않습니다. 묵시적 갱신과 상가 인도 여부를 확인해야 합니다.

가상사례: 임대인이 인테리어 철거비 전액을 공제하겠다고 합니다.

계약특약과 최초 시설상태, 실제 철거의무 및 비용을 확인해야 합니다. 견적서만으로 공제액 전부가 확정되는 것은 아닙니다.

가상사례: 영업은 중단했지만 상가에 물품과 열쇠가 남아 있습니다.

실제 인도가 완료되었는지 다툼이 생길 수 있습니다. 점유상태를 확인하고 보증금 반환과의 동시이행관계를 검토해야 합니다.

한눈에 보는 체크리스트

• 계약 종료와 갱신·해지 효력발생일 확인
• 10년 갱신요구권 및 적용범위 점검
• 차임·관리비·원상회복 공제액 증빙
• 상가 인도와 동시이행관계 검토
• 계약서·입금내역·종료 통지·인도자료 준비